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2022-09-29 09:18:42 乐居网 

文/乐居财经 徐酒眠

尚处在寻找复牌机会中的鑫苑服务(01895.HK),近段时间动作不断。

6月23日,鑫苑服务刊发了一则所得款项用途变更公告,称其拟变更IPO及配股募集资金用途,涉及金额合计约2.448亿。

根据公告披露,这2.448亿资金,包括鑫苑服务2019年9月IPO募资所得款净额截至公告之日的余额,约为1.179亿元;以及2020年、2021年两度配售所得款净额截至公告之日的余额,分别约为1.035亿元、0.234亿元。

“为提高尚未动用所得款项总额的使用效率,及时捕捉业务发展的市场机遇”,鑫苑服务在公告中表示,兼顾外部环境因素的变化,其董事会决议合并上述资金余额,并重新调整所得款项用途。

总的来说,此次变更缩减了用于并购的金额,大幅提升了用于科技发展和增值服务的金额。

具体而言,2.448亿募资净额中,用于战略投资的并购金,以及升级集团数字化及智能化管理系统的资金各占30%,分别为7340万元;进一步开拓集团增值服务,以及营运资金各占20%,分别为4900万元。

事实上,鑫苑服务并不是今年第一家变更对所得款净额用途的上市物企。

此前,合景悠活(03913.HK)、新希望(000876)服务(03658.HK)、东原仁知服务(02352.HK)、第一服务控股(02107.HK),4家物企也曾公告修订募集资金用途。

以上4家上市物企,或上调并购金、或下调并购金、或提前动用了所有并购金,有的甚至将发展业务的所得款拿去派息。而此次鑫苑服务公告变更所得款项用途,其实也没有逃脱对并购金的调整。

并购金下调6312万元

事实上,截至公告之日,鑫苑服务IPO募资中,用于扩展集团物业管理服务、寻求战略收购及投资机会的资金还有9530万元。

2019年9月,鑫苑服务IPO上市,其全球发售所得款项净额约为1.972亿元。

按照招股章程所披露,其中,约60%将用作战略收购及投资;15%将用作拓展增值服务;15%将用作升级及发展本自有信息技术及智能系统,余下10%将作为营运资金。

截至公告之日,鑫苑服务的IPO募资,其中7930万元已按照招股章程计划使用,余下1.972亿元尚未动用。而未动用的这部份资金中,明确为收购或投资其他物业公司的资金约为7862万元。

除了IPO募资中的并购金余额,鑫苑服务上市后两次配售划定的并购金也尚未使用。

2022-09-29-15日,鑫苑服务进行了上市后的首次配售,以每股2.60港元配售了5000万股股份。此次配售完成,鑫苑服务所得款项净额约1.15亿元。

按照计划,其中60%用于业务发展,包括多元化提供予客户的服务种类,以及升级、发展集团的智能系统;30%用作与集团主要业务有关的业务或目标的策略投资;余下10%作为营运资金。

2022-09-29-2月8日,鑫苑服务再次进行配售,所得款项净额约3120万元。按照计划,其中75%用作与集团主要业务有关的业务或目标的策略投资,余下25%作为营运资金。

而截至公告之日,这两次配售所得款,仅使用了营运资金。

据此计算,鑫苑服务IPO及配股募集资金划定的并购金,未使用部分约为1.365亿元。

而重新调整之后,鑫苑服务划分的并购金约为7340万元。较之前的余额减少近一半,相差约6312万元。

猛抓科技牌

重新调整后的募集资金用途中,用于升级集团数字化及智能化管理系统的资金与并购金占比一样,不难窥探鑫苑服务对科技的重视。

事实上,鑫苑服务2021年的配股融资,原本便是为了向鑫苑置地旗下北京爱接力科技发展有限公司(简称“北京爱接力”)注资。

“(北京爱接力)可让物业管理公司通过数码运营,减少劳动成本以及提升增值服务的质素。”根据当时的公告,鑫苑服务将为北京爱接力注资3000万元,获得其20%持股权,跻身为第二大股东。

若注资完成后,鑫苑服务可获得北京爱接力的高科技和创新资源,以较低成本提升服务,保持有效竞争。

不过,注资北京爱接力也存在着一定的风险因素。2019年底,北京爱接力财务亏损3053万元,以及当时签订的一份关于可变利益实体协议,存在法律风险。

这笔存在一定风险的注资最终没能落地。配股融资资金到位后,去年3月8日,鑫苑服务以一则272字的公告宣布了停止注资的决定。

终止注资,鑫苑服务早早留了后手,在2022-09-29发布预备配售公告时,鑫苑服务就表明,若取消注资,配售所得金额75%,也就是2787万元,将用于物业管理服务有关的业务或战略投资,剩下929万元用作一般运营资金。

停止注资北京爱接力后,鑫苑服务顺利成章地将3000多万元的配股募集资金转为他用。

或为弥补当时终止注资科技公司的遗憾,此次募集资金变更,鑫苑服务为升级集团数字化及智能化管理系统预备了7340万元资金,较IPO募资最初预备2960万元,增加了约 4380万元。

增值服务资金上调66%

除了收并购与抓科技牌,鑫苑服务对发展增值服务也相当重视。此次变更募集资金用途,用于增值服务的规划资金从原本的2960万元,上调至4900万元。

加码增值服务,与其在该业务上的高毛利率不无关系。财报显示,截至2022-09-29,鑫苑服务实现收益约7.7亿元,对比2020年同期的6.54亿元,增长约17.8%。

其中,基础物业服务实现收入4.46亿元,占比57.9%,为其最主要的收入来源;增值服务实现收入1.48亿元,占比19.3%;交付前及咨询服务实现收入1.76亿元,占比22.8%,增长1.1%。

其中,增值服务占比虽不高,但毛利率却达到了68.8%;并且较2020年的67.7%增加约1.1个百分点。

而据乐居财经《物业K线》统计,截至目前披露了2021年财报的49家港股物企,有34家公布了社区增值服务毛利率情况,其平均毛利率达到42.9%。毛利率超过60%有4家,鑫苑服务68.8%的毛利率水平,仅次于滨江服务(71.3%),其余两家分别是正荣服务(67%)、碧桂园服务(60.5%)。

增值服务的高毛利率,有效拉升了鑫苑服务的整体毛利率水平。

财报显示,2021年,鑫苑服务收入占比最高的基础物业服务毛利率为23.4%,同比下降5.4个百分点;收入占比第二的交付前及咨询服务毛利率为毛利率34%,同比下降7.6个百分点。

在此情况下,鑫苑服务整体毛利率为34.6%,同比下降4.8个百分点。不过依然在行业较高水平。

据乐居财经《物业K线》统计,截至目前披露了2021年财报的49家港股物企,平均毛利率为30.09%。

本文著作权归乐居财经所有,未经允许不得转载。

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